IDC（海外數(shù)據(jù)中心）廠商擁有大量數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，亦需要大量資金進(jìn)行IDC資源自建和收購(gòu)，因此對(duì)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）模式極為青睞，并借以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流動(dòng)性改善、對(duì)外持續(xù)融資能力提升、有效稅率降低等。近年來(lái)，在美股市場(chǎng)，IDC REITs ETF產(chǎn)品表現(xiàn)亦顯著跑贏同期的標(biāo)普指數(shù)、其他REITs類ETF。全球頂尖 IDC企業(yè)Equinix、DLR均借助REITs提升持續(xù)融資能力，并實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)IDC市場(chǎng)高速增長(zhǎng)，投資者亦開(kāi)始關(guān)注IDC資產(chǎn)REITs化可行性，但仍需關(guān)注本土IDC多元化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外稅收政策差異等潛在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)。
投資要點(diǎn)
報(bào)告緣起：海外IDC巨頭青睞REITs，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流動(dòng)性改善、有效稅率降低等。全球REITs化IDC廠商占全球IDC市場(chǎng)份額比重約30%，包括Equinix、Digital Realty Trust、CyrusOne、CoreSite、Quality Technology Services、DFT Communications等。REITs作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，可以將流動(dòng)性低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上可交易的產(chǎn)品，幫助發(fā)行人增加流動(dòng)性，并降低有效稅負(fù)（派息稅前扣除），數(shù)據(jù)中心REITs作為REITs市場(chǎng)重要分支。IDC廠商擁有大量數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，亦需要大量資金進(jìn)行IDC資源自建和收購(gòu)，因此對(duì)REITs模式極為青睞。
案例：Equinix，內(nèi)生+外延業(yè)務(wù)模式受益于REITs化。Equinix在2012年宣布向REITs轉(zhuǎn)變，于2015年正式成為房地產(chǎn)企業(yè)。轉(zhuǎn)型REITs后，公司經(jīng)營(yíng)杠桿大幅提升，并推動(dòng)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，市值至今上漲216%。公司轉(zhuǎn)型后三年資本支出為8.7/11.1/17.7億美元（+28%/28%/59%），收購(gòu)支出為2.5/17.7/39.6億美元（2013/14年為0.5/0億美元）。得益于REITs化，Equinix轉(zhuǎn)型后三年的收入平均增速為22%（轉(zhuǎn)型前三年為15%），EBITDA平均增速為23%（轉(zhuǎn)型前三年為16%）。Equinix的數(shù)據(jù)中心數(shù)量從2015年的115個(gè)上升至2018Q3的183個(gè)，2019年Equinix還計(jì)劃新建設(shè)24個(gè)數(shù)據(jù)中心，并計(jì)劃收購(gòu)若干家知名IDC廠商的資產(chǎn)。
案例：DigitalRealtyTrust，全球最大批發(fā)型數(shù)據(jù)中心。Digital Realty Trust（數(shù)字房地產(chǎn)信托公司，簡(jiǎn)稱DLR）2004年上市時(shí)擁有23座數(shù)據(jù)中心，占地52萬(wàn)平方米。自2004年上市以來(lái)，DLR派息額逐年增加，曾經(jīng)入選全球Top 20 Dividend Stocks。借助REITs化帶來(lái)的融資能力，DLR目前在全球擁有214座數(shù)據(jù)中心，近三年的營(yíng)業(yè)收入為21.4/24.6/30.4億美元，（+21.5%/14.7%/24%），近三年凈利潤(rùn)為4.3/2.5/3.3億美元（+43.7%/-41.8%/33.4%）。
他山之石：國(guó)內(nèi)IDC廠商REITs化的可能性。目前中國(guó)IDC市場(chǎng)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，2017年市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到946億人民幣（+32%），國(guó)際數(shù)據(jù)公司預(yù)計(jì)到2020年，該市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2000億人民幣。第三方數(shù)據(jù)中心快速崛起，投資人看到了國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)中心REITS化機(jī)會(huì)，并開(kāi)始關(guān)注中國(guó)IDC廠商REITs化的可能性。REITs化的可能性：1）國(guó)內(nèi)IDC市場(chǎng)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，各IDC廠商對(duì)外投資、并購(gòu)的資金需求較大；2）目前國(guó)內(nèi)IDC廠商融資方式大多以銀行貸款為主，信貸金額及使用方向等受到較大約束。潛在風(fēng)險(xiǎn)：1）大多國(guó)內(nèi)IDC廠商營(yíng)收結(jié)構(gòu)復(fù)雜，除IDC相關(guān)業(yè)務(wù)以外還有大量其他業(yè)務(wù)；2）國(guó)內(nèi)IDC廠商物業(yè)租期相對(duì)較短，可能無(wú)法滿足REITs條件；3）國(guó)內(nèi)外稅收政策不同，國(guó)內(nèi)開(kāi)展REITs可能面臨雙向征稅的問(wèn)題。
風(fēng)險(xiǎn)因素：宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致IT支出不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；全球云計(jì)算市場(chǎng)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；數(shù)據(jù)泄露&運(yùn)營(yíng)事故風(fēng)險(xiǎn)；核心技術(shù)人員流失風(fēng)險(xiǎn)等。
本文來(lái)源：英博前瞻
正文
1、海外IDC巨頭青睞REITs
海外IDC市場(chǎng)持續(xù)維持快速增長(zhǎng)
隨著全球云計(jì)算市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，加上5G應(yīng)用的落地可以預(yù)見(jiàn)到，未來(lái)的IDC市場(chǎng)將保持高景氣度。過(guò)去三年IDC產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模為384.6/451.9/534.7億美元，平均增速18%，預(yù)計(jì)2020年IDC市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到900億美元。在需求端高速發(fā)展的背景下，REITs化可以幫助IDC廠商獲得長(zhǎng)期資本，完成資本吸收，從而實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張滿足上游需求。
IDC REITs在整個(gè)REITs中占比6%左右，根據(jù)Vanguard REIT ETF（不動(dòng)產(chǎn)信托指數(shù)ETF）的數(shù)據(jù)，目前有6家IDC廠商位列其中（NAREIT指數(shù)中的IDC REITs為5家）。全球數(shù)據(jù)中心的市場(chǎng)份額相對(duì)來(lái)說(shuō)較為分散。
數(shù)據(jù)中心REITs：REITs的衍生產(chǎn)品
REITs有很多不同的模式，其中物業(yè)類型也不僅是商業(yè)地產(chǎn)，例如公寓、寫字樓、購(gòu)物中心、停車場(chǎng)等都可以進(jìn)行REITs化，數(shù)據(jù)中心是眾多類型中的一部分。IDC REITs在2014年納入FSTE NAREITs Index后一直有著不俗的表現(xiàn)，在之后的三年里IDC REITs的年化符合回報(bào)率達(dá)到18%左右，2016、2017兩年均達(dá)到25%以上。
目前市場(chǎng)上的REITs主要按照投資業(yè)務(wù)分為三類：資產(chǎn)類（Equity）REITs，房地產(chǎn)貸款類（Mortgage）REITs，和混合類（Hybrid）REITs。按照運(yùn)營(yíng)方式，REITs還可以分為封閉型和開(kāi)放型；根據(jù)募集方式可以分成公募上市型，公募非上市型以及私募型。
2、Equinix：內(nèi)生+外延的業(yè)務(wù)模式受益于REITs化
Equinix成立于1998年，目前為全球最大的第三方IDC廠商。公司于2002年在紐約上市，代號(hào)EQIX，公司自上市以來(lái)市值累計(jì)上漲近80X，目前已經(jīng)連續(xù)62個(gè)季度保持營(yíng)收正增長(zhǎng)。公司2018年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收24.78億美元，同比+23%；實(shí)現(xiàn)EBITDA 10.98億美元，同比+26%。
借助收購(gòu)，自建等方式快速拓展。Equinix自上市以來(lái)發(fā)展迅速，主要得益于其獨(dú)特的內(nèi)生+外延的商業(yè)模式。
外延：快速兼并收購(gòu)。從2007年至2017年累計(jì)收購(gòu)全世界17家知名數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商。Equinix營(yíng)收的快速增長(zhǎng)便得益于其近年來(lái)不斷進(jìn)行的收購(gòu)策略， 2015年收購(gòu)Bit-isle為公司貢獻(xiàn)了1.49億美元的收入；同于2015年收購(gòu)的Telecity Group為其貢獻(xiàn)了4.01億美元的收入；2017年收購(gòu)的Verizon則貢獻(xiàn)了3.59億美元的收入。
內(nèi)生：不斷增加自有IDC數(shù)量。Equinix在不斷兼并收購(gòu)的同時(shí)也進(jìn)行著內(nèi)部的快速拓張。公司目前擁有183個(gè)數(shù)據(jù)中心，其中40%左右為自有物業(yè)，非自有的數(shù)據(jù)中心平均租期在19年以上，并且絕大部分擁有續(xù)約和購(gòu)買的選項(xiàng)；租金的占比程度很低，僅占總收入的7%。2019年Equinix還計(jì)劃建設(shè)29個(gè)數(shù)據(jù)中心，發(fā)展十分迅速。
Equinix于2012年宣布向REITs轉(zhuǎn)變，于2015年正式成為房地產(chǎn)企業(yè)。高速對(duì)外收購(gòu)、對(duì)內(nèi)拓展離不開(kāi)高額的資本支出，而REITs便成為了Equinix最穩(wěn)定的資金來(lái)源。Equinix近三年的資本支出為8.7/11.1/17.7億美元（+28%/28%/59%），收購(gòu)/并購(gòu)支出為2.5/17.7/39.6億美元（+410%/608%/124%由于2014年無(wú)收購(gòu)項(xiàng)目，所以取2013年數(shù)據(jù)），和REITs化前的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比就會(huì)發(fā)現(xiàn)，REITs大幅增加了Equinix的資本支出和收購(gòu)支出，成為了Equinix快速擴(kuò)張的關(guān)鍵因素。
營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)在REITs化后快速增長(zhǎng)。REITs化后帶來(lái)的資本支出上升最終體現(xiàn)在了營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)上。Equinix轉(zhuǎn)型后三年的收入平均增速為22%，相比轉(zhuǎn)型前三年的營(yíng)收（增速為15%）有著不小的提升。Equinix轉(zhuǎn)型后三年的EBITDA平均增速為23%（轉(zhuǎn)型前三年平均增速為16%）。REITs化帶來(lái)的好處同時(shí)也反映在股價(jià)上，自2012年Equinix宣布向REITs轉(zhuǎn)變后至今，市值增長(zhǎng)216%。
3、DLR：全球最大批發(fā)型數(shù)據(jù)中心
DLR是全球第二大的IDC廠商。DLR成立于2004年，同年便在紐交所掛牌上市，上市時(shí)DLR僅有23個(gè)數(shù)據(jù)中心，占地52萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)15年的發(fā)展，目前DLR擁有214個(gè)數(shù)據(jù)中心，2018年?duì)I收達(dá)30.4億美元（+23.95%），凈利潤(rùn)3.3億美元（+33.43%）。
作為最早一批REITs化的IDC廠商，從2004年至今公司派息額持續(xù)正增長(zhǎng)，曾入選Top 20 Dividend Stocks。REITs化給DLR帶來(lái)了充足的資金進(jìn)行擴(kuò)張，幫助其從2004年至今完成了十余起收購(gòu)案，金額超過(guò)30億美金。
坐鎮(zhèn)歐美市場(chǎng)，大幅本土化拓張。DLR作為全球最大批發(fā)IDC廠商，業(yè)務(wù)思路與Equinix并不相同。雖然兩家公司都是利用REITs帶來(lái)的資金進(jìn)行快速拓張，但比起Equinix在全球范圍內(nèi)發(fā)展，DLR更加青睞美國(guó)和歐洲市場(chǎng)。DLR數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的收入中，83%在北美地區(qū)，13%在歐洲地區(qū)，主要原因在于DLR提供的定制化IDC服務(wù)的主要客戶都集中在歐美地區(qū)，亞太地區(qū)的客戶更加喜歡以Equinix為首的零售型IDC服務(wù)。
4、國(guó)內(nèi)IDC廠商REITs化的可能性
有利條件：云計(jì)算等驅(qū)動(dòng)國(guó)內(nèi)IDC市場(chǎng)高速發(fā)展。國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)中心需求有望繼續(xù)保持30%左右的增速，目前IDC市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到946億人民幣（32%），IDC（國(guó)際數(shù)據(jù)公司）預(yù)計(jì)到2020年中國(guó)IDC市場(chǎng)將達(dá)到2000億人民幣。高速增長(zhǎng)的市場(chǎng)往往伴隨著高需求，正是各家IDC廠商進(jìn)行內(nèi)外部拓展的黃金時(shí)期，目前國(guó)內(nèi)IDC廠商的融資方式大多以銀行貸款為主，礙于金額以及使用方式等約束，很難進(jìn)行有效的拓張，REITs化可以很好地解決國(guó)內(nèi)市場(chǎng)融資困難的情況。
潛在風(fēng)險(xiǎn)1：國(guó)內(nèi)IDC廠商業(yè)務(wù)較為復(fù)雜。從目前國(guó)內(nèi)第三方IDC廠商的營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的占比正在上升，但除數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)以外仍有諸多其他業(yè)務(wù)。對(duì)比國(guó)外巨頭Equinix、DLR的營(yíng)收結(jié)構(gòu)（Equinix93%以上、DLR91%以上為數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)），同時(shí)國(guó)內(nèi)部分IDC廠商與上游租賃物業(yè)、下游客戶的租期均相對(duì)較短，難以滿足REITs化的條件。
潛在風(fēng)險(xiǎn)2：雙向征稅問(wèn)題難以解決。去年上半年證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)企業(yè)展開(kāi)相關(guān)資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)，但其中并未提及相關(guān)稅收方面的問(wèn)題。目前IDC REITs面臨最大的挑戰(zhàn)是雙向征稅，由于國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)并不算完全成熟，相關(guān)從業(yè)人員較少，政策方面當(dāng)前尚未體現(xiàn)出減稅的意圖。在這種情況下國(guó)內(nèi)IDC廠商REITs化可能還需等待更好的時(shí)機(jī)。
